CONSEIL SYNDICAL : RESIDENCE « LE
PYTHAGORE »
Compte rendu du conseil
syndical du 14 décembre 2011
Présents: Pour la GEI Mr SMADJA et pour le Conseil Syndicale :Mmes BABOULIN,
GAGLIANO, BERTRAND, SCHMITT, PRINCE
et Mr LE NEOUANNIC
Absent: excusé: Mr VARENGOT.
Points soldés
1)
Remplacement
des arbustes :
Réalisée mi Novembre 2011 avec
l’asservissement de l’arrosage des nouvelles plantations.
2) Extincteur manquant au - 3
Le CS s’est chargé de le
remettre en place courant novembre 2011.
3) Les travaux chez M.NOUCANA
Le dossier de sinistre a été
soldé par la G.E.I courant novembre 2011.
4) Vérification des colonnes sèches
Les vérifications ont été
effectuées pour les entrées 1,2 et 5 allée de la porte du Levant en sem.39
& 40.
En ce qui concerne le 9 rue Jules Gourié, il semble qu’il n’y ait
pas de colonne sèche du fait de son accessibilité par les pompiers la rue.
Point qui doit être vérifié par le CS et qui dépendrai de la classification des
différents « familles » d’immeubles. Suite à la vérification une action urgente doit
être entreprise en janvier 2012 pour
réparer la fuite constaté dans la colonne sèche du 5 allée de la porte du
Levant.
Points en instance
1)
Ascenseurs
OTIS
Le conseil lors de la réunion du 4 octobre
2011 avait demandé que les dalles de plafond (plexiglas blanc) soient
nettoyées. Cela n’a pas été fait.
Le
fonctionnement de l’ascenseur de l’entrée N°2 allée porte du levant n’est pas
satisfaisant et ce malgré un certain nombre d’interventions :
§
Hauteur
d’arrêt aléatoire entre les paliers et le plancher de la cabine
§
Saut de la cabine et bruit lors du
fonctionnement (Cela peut être du au contre poids)
La GEI doit faire une demande auprès d’OTIS
pour de remédier aux défauts signalés en ce qui concerne le fonctionnement de
l’ascenseur de l’entrée N°2) et demander que par même occasion le nettoyage du dessus des plaques en
plexiglas soit réalisé sur l’ensemble des ascenseurs.
2) Limite de propriété extérieure de la résidence
PYTHAGORE :
L’infiltration constatée sous les vitrines de l’Agence
immobilière Century 21.
§
Ce
défaut d’étanchéité des vitrines des commerces est de la responsabilité de la
municipalité (suite au pavage de la place du marché), cette dernière avait
alors signifié par écrit qu’elle était prête à faire les réparations
nécessaires si des problèmes d’étanchéité étaient avérés.
§
Le conseil syndical conformément a ses
engagements a donc remis le 19 novembre 2011 une copie de ce « dossier de
litige » sous format informatique
aux commerces pouvant être impacté (Century 21 et Pharmacie) comprenant
les éléments cités ci-dessus.
§
Selon le syndic, les vitrines des commerces
s'apparente a une partie privative de ce fait, il appartient a l'agence Century
21 de faire les démarches nécessaires afin d’engager ce recours vis-à-vis de la
Mairie.
En
ce qui concerne le trottoir rouge
o Pour le nettoyage du trottoir rouge, vu
l’état de celui-ci. Il faudra envisager de refaire l’enrobé pour des raisons de
sécurité « chute de plein pied » et afin que la société BOURDIN
puisse faire passer l’auto laveuse.
Nettoyage
des grilles d’aération des sous sols:
o
Le nettoyage des grilles d’aération
situées devant la pharmacie (ramassage des feuilles mortes) à été effectué par
la société BOURDIN depuis le départ d’incendie. Toutefois certaines parties
inaccessibles posent problème.
Le
CS demande que ce nettoyage (ramassage essentiellement des feuilles mortes)
soit fait régulièrement dés la fin de l'automne pour éviter tous risque
d’incendie. Prévue en Janvier/février 2012
3) État des blocs de sécurité bloc
a) Le contrat d’entretien ou de maintenance
blocs autonomes de sécurité prévoit une
visite par an (réglementaire) et une visite sur demande du syndic.
b) Une
vérification trimestriel serait souhaitable, elle serait effectué par un a deux
membre du conseil syndicale. Pour se faire il faut couper l’alimentation
électrique des sous sol afin de déterminer si les blocs autonomes de sécurité
sont réellement hors service ou bien
simplement éteint en veille du fait d’une ampoule grillé.
c) Le
CS doit fournir un état des lieux des blocs autonomes de sécurité à la GEI.
Lors de la visite réglementaire annuelle il est demandé que soit présent un a
deux membres du conseil syndical.
4) Fuîtes d’eau. au niveau des compteurs d'eau
« privatif ».
La
fuite d’eau qui occasionne des désagréments a différents niveaux, au RDC sous
le porche d’entrée de la résidence, et dans les sous sol.
Lors de l’intervention du plombier, et selon ses investigations :
a)
Une
fuite à été détecté au niveau du restaurant Japonais dans la cuisine (Bâtiment
2).
b)
D’autre
part L'évacuation de leur « sur planché » est bouché par un
bouchon de graisse. Le curage du« sur planché » doit être fait par
SANITRA mardi le 20 décembre 2011 et est à sa charge (Cf. Points à documenter - N°8).
c)
S’il s’avère que le problème soit résolu, après la réparation de la
plomberie du restaurant Japonais. Il va de soit que l’affectation des coûts
relatifs à la détection de la fuite sera imputé au propriétaire du restaurant
Japonais et ce même si la demande de recherche de l’origine d’une
fuite émane du CS.
Si le problème persiste, il s’agirait
probablement d’une fuite au niveau de l'alimentation générale en eau du
bâtiment 2. Cette conduite horizontale d’alimentation serait susceptible de
passer sous la cuisine du restaurant Japonais.
d)
Dans ce cas la GEI suggère de faire intervenir un
chauffagiste, qui serait en possession d’un appareil de
« radiographie » afin de visualiser la conduite et déterminer
l'origine de la fuite dans la dalle de plancher. Et cela en ayant conscience,
que si cela est exact la copropriété aura à sa charge les coûts suivants :
l’intervention du chauffagiste ainsi que le remplacement du « sur
plancher » de la cuisine du restaurant Japonais
Le
Bâtiment 2 a été audité à l’occasion d’une fuite : Au moins 7 robinets fuient
> Contrat compteur mais pas de contrat robinet
a)
Pour les fuites survenant avant le compteur individuel, le coût de
l’intervention (déplacement et réparation) est imputé dans les charges communes
de la copropriété à l’escalier et ou bâtiment correspondant.
ð
Au
6ème étage fuite avant compteur N°602.
b)
Pour les fuites survenant après le compteur individuel, le coût de
l’intervention du plombier (déplacement et réparation) est à la charge du
propriétaire et ou du locataire.
ð
Au
2ème étage fuite avant
compteur N°202.
ð
Au
3ème étage fuite avant compteur
N°306.
ð
Au
4ème étage fuite avant
compteur N°404.
ð
Au
6ème étage fuite avant les
compteurs N°601 et N°602
Le conseil Syndicale remercie Mme BABOULIN
de cet état des lieux.
En ce qui concerne les fuites après
compteur La GEI fera un courrier aux propriétaires concernés pour leur demander
de faire effectuer les réparations nécessaires car ces fuites occasionnent des
dégradations de la copropriété
5) VMC Moteur HS au 5 allée de la porte du levant
§
date
d’intervention URGENT Janvier 2012.
Points à documenter
1.
Devis
relatif à l’Audit d'expert sur les infiltrations d'eau Parking.
o
L’éventualité
d’un audit d’expert sur les infiltrations d’eau dans le parking des sous
sol à été abandonné car d’une part
aucunes nouvelles fuites ne semble avoir été détecté par rapport a l’expertise
antérieur du cabinet DAMIA UNIAK. D’autre part les premiers contacts font
apparaître un coût supérieur à la somme alloué lors de L’AG.
2.
le Coffret commutateur extracteur Parking pompiers » (fixé
sur la rampe d’accès au parking) a été remplacé.
o
Son fonctionnement de celui-ci n’a pas été
vérifié (ce service n’était pas compris dans son devis) La GEI propose
d’inclure le contrôle dans l’audit de l’ensemble des tableaux électriques.
3. Boites aux lettres du 9 rue Jules Gourié (Devis boite
aux lettres + implantation boite aux lettres en interne ; Devis pour
laisser l’interphone avant le sas + affichage N° interphones correspondants.
o
La
GEI nous informe qu’il n’ait pas possible de fixer sur le bloc de boite au
lettre sur le mur (panneaux creux).Il préconise la mise en place du bloc de
boite au lettre (250€/ boite) sur pied de plus une autre société (DIMAPHONIE)
doit intervenir afin de mettre le panneau d’interphone dans un caisson. Le coût
global de ces opérations reste à documenter (3 devis).
o
Cette
décision doit faire l’objet d’un vote en Assemblé Générale (AG).
4. Entretient des grilles de désenfumage horizontal (sur
les paliers).
o
Suite à une demande du Conseil Syndical une
vérification et une remise en état a été faite par la société CRISTAL dans les
bâtiments 1,2 et 5 qui a procédé au nettoyage des gaines et a la vérification
de la bonne fermeture des grilles de désenfumage horizontale. Toutefois il
s’avère que des actions urgentes à
entreprendre suite à la vérification et selon les informations en notre
possession, en ce qui concerne :
1.
Le
« 1 allée de la porte du levant »
au 2ème étage du changer la ventouse sur une des grilles basse de
désenfumage horizontale.
2.
Le
« 2 allée de la porte du levant »
après vérification 2 systèmes restent défectueux.
3.
Le
« 5 allée de la porte du levant » dans le hall d'entrée la
grille haute n'est plus alimentée, la société propose une alimentation
dérivée de cette grille via la grille de l'étage 1
o
Le Conseil Syndical demande que la GEI lui
communique le rapport d’invention afin de connaître le détail des réparations
réalisées ainsi que celle qui doivent êtres entreprises.
o
Le Conseil Syndical demande que la GEI se
renseigne sur le coût et l’utilité d’un contrat de maintenance sachant qu’il
s’agit de la sécurité en cas d’incendie (obligation réglementaire en fonction
de la classification des bâtiments).
5.
Demande
d’information relative à la réglementation au sujet de la sécurité incendie en copropriété :
o
Depuis 2001, seul les dômes dernier étage bat 5 et 2 font l’objet d’une vérification annuel via le contrat de
maintenance. Or le système de désenfumage horizontal des paliers, ainsi que le
système d’extraction du parking mériteraient également un contrôle périodique
et systématique (Cf. III.4)
6. Remplacement de la porte de garage
o
Les
frais de réparations de la porte du garage s’élève a 7800€ depuis 2008soit
l’équivalent d’une porte neuve. Le Conseil Syndical envisage de soumettre
le remplacement de la porte de parking à l’AG. Plusieurs type de porte on été préconisé.
1. à ouverture basculante (identique à l’actuelle)
2. à ouverture horizontale et a 2 ventaux pliables en accordéon.
3.
à ouverture horizontale et a 2 ventaux tirer via 2 vérins.
o
La GEI à fourni les devis (SACAMAS, ATPE,
AMA, SAFIR AERO, PICARD et FERMATIQUE).Les prix oscille
entre 6900 et 8600€ et comprend la fourniture, la dépose et la pose avec une
garantie de 2ans. Le contrat de maintenance est d’environ 1000€/an.
o
Il appartient au Conseil
Syndical de statuer sur le type de porte choisi afin de le mettre à l’ordre du
jour de la prochaine Assemblé Générale
(AG).
o
Lors des débats la GEI nous a indiqué que
les portes de parking les plus fiable était celle à ouverture horizontale et a 2 ventaux pliables en accordéon.
En ce qui
concerne le bruit les avis diverges entre la proposition de la GEI ou bien le
remplacement de cette porte de parking à ouverture basculante (identique à
l’actuelle) avec 2 moteurs (Surcoût estimé du 2eme moteur de 500 à
600€)
7. Audit de l'ensemble des tableaux électriques :
Protection Tableau
électrique - VMC Bat 5 - Différentiel HS.
o
Outre
le remplacement du moteur de la VMC du bâtiment 5 et ou du caisson complet avec
moteur (Cf. Point en instance - N°5) la vérification du différentiel qui semble
HS doit se faire conjointement avec les 2 intervenants (SEMI et CONVENTI pour
l’électricité).
Tableau électrique de la
pompe de relevage des eaux usées à vérifier.
o
En
ce qui concerne la pompe de relevage, un essai de fonctionnement à eu lieu.
L’adjonction d’eau dans le réseau à bien provoqué le déclanchement. Le tableau
électrique doit être vérifié.
Local
électrique ; autres coffrets électriques 1, 2,5 allée porte du levant et 9
rue J. Gourié.
o
CONVENTI
doit donc intervenir sur ces différents points, pour cela il ce propose
d’étiqueter les différents réseaux (coupe circuits, relais…) du tableau
électrique aux différents « appareils » (VMC, éclairage courette,
parking, Etc.) afin d’être plus efficace (gain de temps) lors des prochaines
interventions.
8. Date de mise en œuvre du curage complet (eaux usées et
pluviales) des réseaux aérien (1er sous-sol)
et sols (2eme et 3eme sous-sol)
o
La
GEI a reçu un devis de 5000€ avec un supplément de 59€ par tampon
(nécessaire au niveau des coudes des canalisations). Ce devis excède les 4000 €
voté à l'unanimité par le conseil syndical. Dépense à ventiler sur les charges
communes. A noter toutefois que 750 € sont à la charge du restaurant JAPONAIS (Cf. Point en instance - N°4)
9.
Manœuvre
d'ouverture de secours en cas de panne porte du parking et en cas de panne
secteur.
o
En
cas de panne électrique la porte du parking se déverrouille automatiquement dés
lors une action manuelle sur la porte permet son ouverture.
10. Système VIGIK. Point sur la fiabilité des nouvelles
télécommandes d’ouverture
de la porte de parking. Problème
lié à la programmation des lecteurs.
o
Beaucoup
de nouveaux émetteurs (télécommande) d’ouverture de la porte de parking ne fonctionnent pas correctement, même après
le remplacement de la pile. Le CS s’interroge sur la fiabilité du système.
o
Par
ailleurs certains lecteurs BIP ont mal été programmés (niveau -2 du 2 allée de
la porte du Levant), de fait certains propriétaires et ou locataires ne peuvent
plus accéder a leur cave.
o
La
GEI doit faire intervenir DIMAPONIE pour solutionner ces 2 points.
11. Divers
o
En
ce qui concerne le problème récurent du bruit de la porte du 2 allée de la
porte du Levant. Le CS suggère de rallonger la temporisation de la fermeture
des électroaimants. La GEI doit faire intervenir DIMAPONIE
LE SECRETAIRE LE
PRESIDENT
Nicole
SCHMITT Gilles
LE NEOUANNIC
